작성법 가이드 · 임대

월세 미납 내용증명 작성법 (임대인용 독촉장)

2026년 6월 12일 기준 · 문서 작성 마법사

임차인이 월세를 계속 미루면 임대인은 내용증명으로 연체 차임을 청구하고 계약 해지를 예고할 수 있습니다. 특히 계약 해지나 갱신 거절로 이어가려면 "연체 사실을 통지했다"는 기록이 중요한 역할을 합니다.

해지 요건부터 확인

주택: 연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 연속 2개월이 아니라 누적 합계가 2개월분이면 충분합니다.
상가: 3기의 차임액 연체가 요건입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).
해지 통지는 임차인이 연체 상태일 때 도달해야 효력이 있습니다. 통지 전에 일부를 갚아 2기 미만이 되면 해지할 수 없으므로, 시점이 중요합니다.

꼭 들어가야 할 내용

계약 체결일, 임대 목적물 주소, 월 차임과 지급일
연체 내역(몇 월분, 합계액)과 지급 기한·계좌
민법 제640조에 따라 2기 연체 시 계약을 해지할 수 있다는 고지와, 기한 내 미지급 시 해지 및 명도 청구 예정 통보

실무 팁

2기 연체 이력은 계약갱신요구 거절 사유도 됩니다. 갱신 시점 분쟁에 대비해 연체 통지 기록을 남겨 두세요.
보증금에서 연체 차임을 공제할 수 있지만, 보증금이 줄어드는 만큼 회수 위험도 커지므로 방치하지 말고 초기에 대응하세요.

보낸 후에도 미납이 계속되면

연체 상태에서 해지 통지(별도 내용증명)를 보내 계약을 해지합니다.
임차인이 나가지 않으면 명도소송을 제기합니다. 이 단계에서 점유이전금지 가처분을 함께 신청하는 것이 일반적입니다.
연체 차임과 명도 시까지의 사용료 상당액은 보증금 공제 또는 별도 청구로 회수합니다.

명도소송, 비용과 기간의 감각

임차인이 연체 상태에서 나가지 않으면 최종 수단은 건물명도(인도)청구 소송입니다. 인지대와 송달료는 소가(주로 보증금·목적물 가액 기준)에 따라 달라지고, 여기에 변호사 선임료가 더해집니다. 소송 기간은 사안과 법원 사정에 따라 편차가 크지만 통상 수 개월 이상 걸리는 경우가 많고, 임차인이 다투면 더 길어질 수 있습니다. 판결 뒤에도 임차인이 자진해 나가지 않으면 강제집행(계고 후 인도집행)을 신청해야 하며 별도 집행비용이 듭니다. 그래서 소 제기와 함께 점유이전금지 가처분을 걸어 소송 도중 점유자가 바뀌어 판결이 무력화되는 것을 막는 것이 일반적입니다. 구체적 비용은 소가와 지역·대리인에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요합니다.

임대인이 자주 하는 실수

자력 명도(무단 문 개방·짐 반출) — 연체가 있어도 임대인이 임의로 문을 따거나 짐을 빼면 주거침입·재물손괴 등 형사 문제로 번질 수 있습니다. 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다.
단전·단수로 압박 — 임차인을 내보내려 전기·수도를 끊는 행위 역시 위법으로 평가될 수 있어 삼가야 합니다.
해지 통지 시점을 놓침 — 연체가 2기에 달했을 때 곧바로 통지하지 않고 방치하다 임차인이 일부를 갚으면 그 사유로는 해지가 어려워집니다. 요건이 갖춰진 시점에 신속히 통지하세요.
보증금만 믿고 방치 — 공제만 반복하면 보증금이 소진되고 명도 지연분까지 회수하지 못할 수 있으니 초기에 대응해야 합니다.

내용증명 예시 문구

작성 예시

귀하는 본인과 20○○년 ○월 ○일 ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○○○호에 관하여 보증금 ○○○○만원, 월 차임 ○○만원(매월 ○일 지급)으로 임대차계약을 체결한 임차인입니다.

그러나 귀하는 아래와 같이 차임을 연체하고 있으며, 연체액 합계는 2기의 차임액을 초과하였습니다.

- 20○○년 ○월분 차임: 금 ○○만원
- 20○○년 ○월분 차임: 금 ○○만원
- 합계: 금 ○○만원

이에 본 내용증명 수령일로부터 7일 이내에 위 연체 차임을 아래 계좌로 지급하여 주시기 바랍니다. 위 기한 내에 지급하지 아니할 경우, 본인은 민법 제640조에 따라 본 임대차계약을 해지하고 건물의 명도(인도)와 명도 시까지의 차임 상당액을 청구할 것임을 통지합니다.

○ 표시 부분을 실제 사실관계에 맞게 채워 넣으세요. 위 본문에 발신인·수신인 정보와 발송일을 더하면 한 통의 내용증명이 됩니다.

읽는 것보다 쓰는 게 빠릅니다

질문 몇 개에 답하면 이 가이드의 내용이 반영된 문서가 3분 만에 완성됩니다. 무료이고, 입력 내용은 서버로 전송되지 않습니다.

연체 차임 지급 청구 내용증명 작성하기 →

자주 묻는 질문

두 달치를 연달아 밀려야만 해지할 수 있나요?

연속 2개월이 아니라 연체액 누적 합계가 '2기의 차임액'에 달하면 됩니다. 예를 들어 매달 일부씩 밀려 합산액이 2개월분이 되면 해지 요건이 충족됩니다(주택 기준, 상가는 3기).

연체 통지를 보냈더니 임차인이 일부만 갚았습니다. 해지가 되나요?

해지 의사표시가 도달하는 시점에 연체액이 2기 이상이어야 합니다. 통지 전이나 통지 도달 전에 일부를 갚아 2기 미만이 되면 그 사유로는 해지할 수 없습니다. 그래서 해지 통지는 연체 상태가 유지될 때 도달하도록 시점을 잡는 것이 중요합니다.

보증금이 남아 있으니 그냥 거기서 까면 되지 않나요?

보증금에서 공제할 수는 있지만, 공제만 반복하면 보증금이 소진되고 명도 시까지의 사용료까지 회수하지 못할 위험이 커집니다. 연체 초기에 내용증명으로 청구·해지 예고를 해 두는 것이 안전합니다.

연락이 두절된 임차인에게는 내용증명이 반송될 텐데 어떻게 하나요?

주소지로 보낸 내용증명이 폐문부재·수취인불명 등으로 반송되어도, 발송 사실과 반송 사유 자체가 도달을 위해 노력한 기록으로 남습니다. 계약서에 기재된 주소로 발송했다는 점이 이후 소송에서 의미를 가질 수 있습니다. 도달이 계속 안 되면 소송 단계의 공시송달 등 법적 절차로 진행하게 되므로, 초기부터 발송 이력을 잘 보관하세요.

임차인을 빨리 내보내려고 짐을 치우거나 잠금장치를 바꿔도 되나요?

연체가 있더라도 임대인이 임의로 짐을 반출하거나 잠금장치를 교체·단전단수하는 자력구제는 위법으로 평가될 수 있고, 오히려 형사 문제나 손해배상 책임으로 돌아올 수 있습니다. 반드시 해지 통지, 명도소송, 강제집행이라는 법적 절차를 거쳐야 합니다.

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