작성법 가이드 · 주거

전세보증금 반환 내용증명 작성법

2026년 6월 12일 기준 · 내용증명 작성 마법사

임대차계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 연락이 닿지 않는다면, 가장 먼저 해야 할 일이 내용증명 발송입니다. 내용증명은 그 자체로 돈을 받아내는 수단은 아니지만, "계약이 종료되었고 보증금 반환을 정식으로 청구했다"는 사실을 공적으로 기록해 이후 모든 법적 절차의 출발점이 됩니다.

특히 집주인이 "세입자 구해지면 주겠다"며 시간을 끄는 경우가 많은데, 보증금 반환 의무는 새 임차인을 구하는 것과 법적으로 아무 관련이 없습니다. 임대차 기간이 끝났다면 임대인은 즉시 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 이를 명확히 못 박는 것이 내용증명의 첫 번째 역할입니다.

언제 보내야 하나

• 만기 2~6개월 전 — 갱신할 의사가 없다면 이 기간 안에 갱신 거절을 통지해야 합니다. 통지하지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 2년 연장될 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조).
• 만기 직후 — 계약이 종료됐는데 보증금이 반환되지 않으면 즉시 반환 청구 내용증명을 보내세요. 전세사기가 의심되는 상황이라면 더욱 서둘러야 합니다.

꼭 들어가야 할 내용

주의사항

• 이사 가기 전에 임차권등기명령부터. 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 된 것을 확인한 후에 이사해야 안전합니다.
• 전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입되어 있다면 보증 이행 청구에 내용증명 발송 기록이 필요한 경우가 많습니다. 보증사 안내를 함께 확인하세요.
• 배달증명(1,600원)을 추가해 도달 시점을 확실히 남기는 것을 권합니다.

보낸 후에도 반환이 없다면

1. 임차권등기명령 신청 — 이사가 필요한 경우 필수. 등기 후에도 보증금 채권은 유지됩니다.
2. 지급명령 신청 — 다툼의 여지가 없다면 소송보다 빠르고 저렴합니다(전자소송 가능).
3. 보증금반환청구 소송 — 임대인이 다투는 경우. 승소 시 지연이자와 소송비용도 청구할 수 있습니다.
4. 전세사기 정황이 있다면 경찰 고소 및 전세사기피해지원위원회 피해자 결정 신청도 검토하세요.

내용증명 예시 문구

본인은 귀하와 20○○년 ○월 ○일 서울특별시 ○○구 ○○로 ○○, ○○○호에 관하여 임대차계약을 체결하고 보증금 일금 일억오천만원(₩150,000,000)을 지급한 임차인입니다.

위 임대차계약은 20○○년 ○월 ○일 기간만료로 종료되었으며, 본인은 갱신 의사가 없음을 이미 통지한 바 있습니다. 그러나 계약 종료일이 지난 현재까지 귀하는 보증금을 반환하지 아니하고 있습니다.

이에 본 내용증명을 수령한 날로부터 14일 이내에 위 보증금 전액을 아래 계좌로 반환하여 주시기 바랍니다.

(반환 계좌: ○○은행 ○○○-○○○○○○-○○ 예금주 ○○○)

만일 위 기한까지 반환되지 아니할 경우, 본인은 임차권등기명령을 신청하고 보증금반환청구의 소를 제기할 것이며, 그에 따른 지연손해금(연 12%) 및 소송비용 일체를 청구할 것임을 통지합니다.

자주 묻는 질문

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